“東北振興”計劃下的沈陽西區新商業崛起機遇

                日期:2016-03-25 17:04:25 / 人氣:285

                東北振興”計劃下的沈陽西區新商業崛起機遇


                “東北振興”計劃下的沈陽西區新商業崛起機遇

                沈陽鐵西區地標

                原標題:政策助力,產業護航,配套待提升或將成為沈陽西城崛起下新的商業掘金點。

                1953年,中國工業在沈陽邁出了國家計劃的第一步。鐵西——作為中國工業的原點,成為當時國內最重要的重工業與裝備制造業基地,為中國的工業發展打下了雄厚的基礎,鐵西區也成為“東方魯爾”最璀璨的明珠。

                但是隨著改革經濟的快速發展,二產大而不強,增長乏力的現象嚴重限制了鐵西的發展,沈陽西部這片熱土顯示出其在經濟發展中的疲態和落寞。如今,在新一輪“東北振興”的政策助力下,沈陽西城,再一次成為讓人矚目的投資熱土。

                名企扎堆,地王頻現,沈陽西城再掀搶地熱潮

                截止2016年10月20日,沈陽市土地市場累計推出45宗土地,而沈陽西部城區則達到了18宗,占全年土地市場供應量的40%。累積成交地價達到了54.6億。沈陽西部,成為沈陽市土地市場最具吸金能力的區域。

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                土地供應情況

                眾所周知,房地產發展商拿地的基本原則是基于對區域未來的高度認可和看好,尤其近幾年品牌發展商在拿地上更是愈發謹慎。而這一次,沈陽西城卻成為品牌發展上扎堆布局的重點區域。2016年沈陽西城土地市場,以萬科為首的知名品牌發展商拿地面積高達85萬平,占到了整體市場的89%,與之相反的是本土品牌僅僅占到了11%,西城已經成為品牌發展商爭奪的主戰場。

                “東北振興”計劃下的沈陽西區新商業崛起機遇

                最為矚目的是,2016年度沈陽的“單價地王”和“總價地王”均來自沈陽的西城區域。直接反映了沈陽西城區域的受關注度。

                “東北振興”計劃下的沈陽西區新商業崛起機遇

                僅短短2個月的時間,沈陽的“單價地王”與“總價地王”相繼誕生,可見房地產開發企業對于沈陽西部的土地的熱愛程度。到目前為止,沈城的西部地區就已囊括了萬科、保利、華潤、恒大、金地、龍湖在內的多家品牌房企,此番,各龍頭房企不惜耗費重金,加大對沈陽西城的布局力度,原因何在?

                RET睿意德認為,無論從宏觀政策、產業發展,還是從城市建設計劃、公共交通的建設發展方面,沈陽西城在區域空間和發展方向上來說,都已經擁有并且到了崛起的關鍵時刻。

                政策助力、產業護航

                西部經濟快速發展,人口導入明顯

                2014年8月,國務院出臺《關于近期支持東北振興若干重大政策舉措的意見》,提出“推動中德兩國在沈陽共建高端裝備制造業園區”。

                2015年12月23日,建設方案通過國務院批復,中德園建設上升為國家戰略,成為國務院批復的全國第一個以中德高端裝備制造產業合作為主題的戰略平臺,也是中國制造2025與德國工業4.0戰略對接的重要載體。上升為國家戰略的中德產業園有助于沈陽“再工業化”進程的提速,挖掘沈陽產業金礦,振興制造業,實現產業升級,而這也將極大的促進沈陽西城成為沈陽新一輪經濟發展的實業中心和增長極。

                據了解,中德園規劃建設四大產業簇群,即以機器人和智能裝備為主的智能制造簇群,以數控機床、核心部件為主的先進機械制造簇群,整車及新能源汽車為主的汽車制造簇群,現代物流、電子商務為主的工業服務簇群。而目前,沈陽西部現有企事業單位約300余家,如寶馬工廠、普利司通、遠大、沈鼓、東北制藥等,30萬的產業大軍既是構成鐵西發展的強大力量,又為區域提供了龐大的消費人群。但是目前大量的產業工人依然處于鐘擺式的生活方式,再加上鐵西老城人群改善性需求的日益強烈,老城外溢人口的導出,“雙效疊加”效應是沈陽西城節點區域不斷被熱捧的重要原因。

                路網建設

                西部城區輻射范圍擴大,虹吸效應明顯

                除了產業帶動經濟增長和人口的“遷徙”外,沈城西部地區這些年在基礎設施上的規劃建設也不容忽略。

                西北二環打通了由北向西的交通,促進了北部人口向西部地區的流動;迎賓路高架橋和開發22號路促進了鐵西老城區和經濟技術開發區的人口雙向流通;而云龍湖大橋、中央大街橋則打通了鐵西老城區、經濟技術開發區和蘇家屯區的互聯互通通道。便利的交通吸引了周邊區域的人口有意向西部靠攏,同時促進了西部地區人口集聚效應的形成。

                毫無疑問,交通路網的建設不僅完善了沈陽西部地區的基礎設施建設,使區域與區域的連接、溝通更加便捷、緊密,也進一步擴大了西部地區的輻射力和影響力,而周邊區域人群的順利導入也成為吸引開發企業的一大原因。

                地鐵規劃

                帶動房價上漲

                眾所周知,軌道交通的建設能夠極大的促進周邊生活配套設施的改善,并且導入大量有購買消費力的人群,從而引發區域住宅產業的升級,使原先的城市邊緣區,變為區域居住區,最后隨著配套的進一步完善,從區域居住區向區域生活區轉變。

                目前,地鐵9號線一期工程可把北部地區,即皇姑、鐵西老城區以及東部地區的人口成功引流到開發區,而規劃中的地鐵3號線也意在打通主城區與西部產業區。據悉,地鐵3號線串聯了以寶馬,中德產業園,中法生態園為首的產業區,途徑于洪新城,砂山地區,文化路地區,南塔,東塔等地,使其緊密連接,進而達到以“主”帶“副”的目的。

                此外,軌道交通還能夠加速區域房地產市場的發展和成熟,提升區域的價值,從而帶動房價的上漲。調查顯示,在地鐵額規劃期和開通初期,房價上漲的速度最為明顯。而這也成為品牌房企加大馬力布局沈城西部地區的重要原因。

                然而,任何一個區域在發展過程中有好的一面,自然也有尚且不足需要加強的地方,鐵西開發區也是一樣的,而這也為區域提供了新的商業掘金點。

                1. 老城區商業如火如荼,西部新城零落稀少

                人口的快速增長代表著消費的高度需求,區域內的商業配套自然也要跟上步伐,否則必然造成強烈需求和難以滿足的“沖突”,后果既是區域居民對整體區域的不舒服感和不認可感。

                然而,目前鐵西的商業配套卻呈現明顯的“兩極分化”狀態。

                一端是成熟的商業基本集中在老城區,形成以興華街和建設大路為十字金廊的商業區,萬象匯、星摩爾、新瑪特、萬達廣場等知名商業扎堆進駐;而另一端則是經濟技術開發區內的商業市場卻一片空白,仍處于開發荒地狀態。雖然作為區域商圈的鐵西商圈能夠為西部城區提供一定的商業輻射,但是受距離影響,尤其是鐵西堵車現象嚴重的現狀下,鐵西老城區的商業輻射能力有限,無法滿足西部新城的消費需求。

                “東北振興”計劃下的沈陽西區新商業崛起機遇

                “需求創造價值,需求也影響價值”。對于西部城區而言,如果區域的商業服務配套不能有效滿足未來快速導入的人群需求,區域內的城市宜居度勢必會受到影響,而這種影響反映出來的市場現象就是房產價格和土地價格的天花板更容易顯現,并且一旦形成很難突破。

                2. 住宅用地商業屬性單一,無法滿足多元化消費需求

                根據RET睿意德數據統計顯示,今年沈陽西部地區出售的18宗地塊中,純居住用地達到了10塊,其余8塊則為“居住、商業”用地,但其商業配比最多不超過20%,這也就意味著,盡管個別地塊可以用作商業,但未來的商業形式更多的是住宅底商網點形式。

                底商網點作為市區商業最初級也最簡單的形式,能夠滿足的消費需求十分有限,其在經營上的表現形式一般為兩種:即零售型,常見的有便利店、小型超市等;服務型,常見的商業形式為美發店、干洗店、銀行等。可以說,相較于統一規劃的商業而言,住宅底商的商業業態單一,可提供的服務也相對有限。因此,無法滿足區域內人口未來新增的多元消費需求。這對提升區域活力,進一步實現區域增值有較大的限制。

                3. 消費升級,滿足新興需求的商業成為另一座掘金地

                購物中心、主題Mall固然是一個城市的形象和名片,但真正令市民經常產生消費的,還是家門口的社區型商業。

                目前,沈陽已經進入了區域商業中心化的發展階段。對于商業空白的西部城區而言,其可以借鑒證大?大拇指廣場或者新加坡的鄰里中心模式,增加滿足人們在社區內享受到娛樂、消費、商務等便利性商業服務設施,打造小而美的區域型商業產品,實現“住宅-商業”的互動和區域自循環,進一步提升區域價值。而無論從政府的城市規劃方面,還是從開發商的產品規劃角度,都需要在西部新城的商業市場上下足功夫,挖掘出另一座商業金礦。

                作者:admin


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